Dit interview is onderdeel van een reeks van artikelen over ‘wonen als collectieve en culturele opgave’, waarmee CAST nieuwe perspectieven en een gedeelde verantwoordelijkheid in de aanpak van de wooncrisis verkent. We vroegen architectuurhistoricus Catja Edens om Sanne van Manen en Peter Boelhouwer samen te interviewen over de wooncrisis. Hun gesprek werpt nieuw licht op de uitdagingen en kansen binnen de volkshuisvesting.

Om de wooncrisis het hoofd te bieden hebben we deskundigen zoals Sanne van Manen en Peter Boelhouwer hard nodig. Met Platform Woonopgave verkent Van Manen de kansen voor een inclusieve, betaalbare en toekomstbestendige volkshuisvesting. Door conventies rond ontwerp, regelgeving en financiering te bevragen, komen zij tot nieuwe mogelijkheden voor een integrale en collectieve benadering van het woonvraagstuk. Als hoogleraar Housing Systems is Boelhouwer een veelgevraagd adviseur in de politiek en elders. Zijn onderzoek naar het krachtenspel tussen overheid en markt en de effecten van regulering strekt zich uit van het academische domein tot de praktijk. We voerden een gesprek over de wooncrisis in Nederland, mogelijke oplossingen en de bijbehorende consequenties en kansen.

S. Platform Woonopgave is begonnen vanuit mijn eigen ervaringen. Ik werkte toen als architect bij bureau MVRDV – inmiddels ben ik voor mezelf begonnen – en vroeg me af waarom het maar niet lukte om genoeg betaalbare woningbouw voor elkaar te krijgen, iets wat toch overduidelijk goed is voor de maatschappij. Samen met een aantal anderen heb ik toen Platform Woonopgave opgericht. We willen het systeem doorgronden en vanuit een brede coalitie van architecten, ontwikkelaars, beleggers en beleidsmakers met oplossingen komen.

P. Ik ben opgeleid als sociaal geograaf, sinds 1987 werkzaam aan de TU Delft en sinds 2001 als hoogleraar. De Faculteit Bouwkunde is voor mij een heel aantrekkelijke omgeving omdat architecten altijd gericht zijn op oplossingen. Het blijft niet bij papier. In mijn werk vind je ook die combinatie van theorie en praktijk. Zo ben ik naast mijn werk aan de universiteit onder andere betrokken bij de Knarrenhofjes, woongemeenschappen voor ouderen, heb ik een positie als commissaris bij bureau Kuiper Compagnons en als bestuurslid van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek. Als academicus ben ik kritisch en onderzoekend en als adviseur begeef ik me over de volle breedte van het politieke spectrum

"Dat we 1 miljoen nieuwe woningen nodig hebben is waarschijnlijk een onderschatting."

C. Hoe zit die wooncrisis eigenlijk in elkaar?

S. De situatie is nu zo dat mensen die niet op de woningmarkt zitten, het steeds moeilijker krijgen. Mijn eigen huis is in zeven jaar tijd meer dan een ton in waarde gestegen. Ik zou het zelf niet eens meer kunnen kopen als ik dat zou willen. Tegelijkertijd betaal ik minder aan hypotheek dan menig stagiaire aan kamerhuur. Dat gaat nergens meer over. Die kloof wordt steeds groter. Het werkt zelfs door over generaties, want ouders met een koopwoning kunnen hun kind helpen en ouders die huren niet.

P. Het gaat er dus vooral om of je insider of outsider bent op de woningmarkt terwijl het inkomen veel minder van belang is dan men misschien denkt. Er zijn ook veel lage en middeninkomensgroepen die tot de insiders behoren. Dat zijn de mensen met een koopwoning en de groep die een sociale huurwoning heeft met een vast huurcontract. Het aantal outsiders groeit en daarmee wordt de druk op de politiek opgevoerd maar de macht van de insiders, nog steeds verreweg de grootste groep, blokkeert de boel.

S. Iemand zei een keer tegen mij: er is niet echt een wooncrisis want anders hadden we al veel beter gehandeld. Het is dus inderdaad de vraag of de urgentie van de wooncrisis genoeg gevoeld wordt door de insiders op de woningmarkt.

C. Wat zijn de mogelijkheden voor de outsiders?

S. Op een sociale huurwoning moet je vaak heel lang wachten. In Rotterdam 14 jaar, in een kwart van de gemeentes ongeveer 7 jaar. Mensen die willen kopen zullen zich gedwongen zien geld bijelkaar te schrapen en bijvoorbeeld ouders te vragen om mee te betalen. Die zitten dan met hoge hypotheeklasten. En als je niet kunt kopen ben je aangewezen op de huurmarkt waar het aanbod van betaalbare woningen beperkt is. Dat leidt tot uitwassen.

Zo zag ik in de serie ‘Zoë zoekt een huis’ op de lokale zender Open Rotterdam hoe een alleenstaande moeder met een goede opleiding en baan niet kon rondkomen omdat ze een huur had van 1500 euro per maand. Ze moest bij de gemeente aankloppen om vanuit de sociale zekerheid geld te krijgen terwijl ze altijd had gedacht dat ze haar leven best goed voor elkaar had.

P. Ik heb onderzoek gedaan naar die middeninkomensgroepen die het momenteel moeilijk hebben op de woningmarkt. In Frankrijk of Engeland kan je als gezin nog tot een jaarinkomen van €60.000 of €70.000 terecht in de sociale huursector, maar hier niet. Tegelijkertijd kan deze groep niet genoeg hypotheek krijgen om te kopen en zijn de woningen van institutionele beleggers in de huursector onbereikbaar omdat daarvoor een inkomen van vier of viereneenhalf keer de maandhuur wordt gevraagd. Die mensen zijn dus aangewezen op particuliere verhuurders terwijl die vanwege nieuwe regelgeving op dit moment de woningmarkt juist massaal verlaten.

S. In Nederland heb je tot ongeveer een modaal inkomen toegang tot sociale huur. Maar voor de inkomens die daar net boven liggen is er dus onvoldoende aanbod. Een oplossing is de inkomensgrens voor sociale woningbouw te verhogen met als bijkomend voordeel dat de sociale huursector dan breder eigenaarschap krijgt en van het stigma afkomt.

P. We hebben in Nederland trouwens ook verreweg de grootste sociale huurvoorraad van Europa. In België en Duitsland is die maar 6 procent van het totaal, en in Frankrijk en in Engeland minder dan 20. Alleen in Wenen komt het, inclusief de coöperatieve sectore neer op 60 procent. Dus het ligt niet aan het aandeel sociale huurwoningen dat we hier met die problemen zitten. Ik ben ervoor om flexibeler met de voorraad om te gaan. Dat kan zijn door die inkomensgrens te verruimen maar bijvoorbeeld ook door mensen zelfbeheer te geven of de mogelijkheid bieden om hun huurwoning te kopen. Daarmee komt dan kapitaal vrij om de buurten te verbeteren en nieuwe woningen voor bijvoorbeeld ouderen toe te voegen.

C. Er wordt gesproken over de woningmarkt en woonproducten. Hoe kijken jullie daar tegenaan?

S. Ik vind het storend dat gesproken wordt over wonen als een product. Een woning is de plek waar je leeft, dus dat is veel meer dan een product. Het impliceert bovendien dat er ook een consument is die iets in te brengen heeft, maar dat is dus lang niet altijd het geval.

P. Toch is de woning wel gewoon een product. Het heeft heel veel consequenties en je kan discussieren over wie het moet betalen maar het is een product op de woningmarkt. En als een ontwikkelaar niet met een product komt dat aansluit bij de woonvoorkeuren van consumenten dan raakt hij het gewoon niet kwijt. Ik zeg altijd: de markt dat zijn we zelf.

S. Toch zijn er veel mensen die zich gedwongen zien om dan maar ergens genoegen mee te nemen. Die mensen hebben een realistisch beeld van wat de woning die ze nodig hebben maar komen uit bij een noodoplossing. Dat is een situatie die vraagt om regulering van de overheid. Ik zou zelf trouwens eerder zeggen: de overheid dat zijn wij zelf want door te stemmen kiezen we voor een bepaald woonbeleid.

P. Ik ben ook erg voor reguleren. Ik heb een voorstel gemaakt voor de particuliere huursector die nu sterk gaat krimpen en waar we in het geliberaliseerde deel enorme prijsstijgingen gaan krijgen. Je moet daar zodanig gaan reguleren dat er nog wel geïnvesteerd wordt. Als de huren te hoog worden dan moet je dat compenseren via subsidies. Toen we volkshuisvesting hadden in de jaren tachtig gaven we 6 tot 7 procent van de overheidsbegroting uit aan objectsubsidies. Dat zou in deze tijd 30 tot 35 miljard euro zijn. Dat is geld dat je dan dus niet kan besteden aan zaken als gezondheidszorg, onderwijs en klimaat.

Overigens zijn de woonlasten in Nederland niet bijzonder hoog. We hebben hier wel relatief veel mensen met heel lage woonlasten – ook in de huursector. Dat maakt het woonvraagstuk eerder tot een verdelingsvraagstuk. Als we komen tot een eerlijker verdeling dan zijn die hoge woonquotes waarbij mensen misschien wel de helft van hun inkomen aan wonen uitgeven helemaal niet nodig. Je zou bij eigenaar-bewoners bijvoorbeeld bij verkoop van de woning belasting moeten heffen over een deel van de overwaarde net zoals dat in de VS, Frankrijk en Spanje gebeurt. En onze hypotheekrenteaftrek is natuurlijk een enorme bak ondoelmatige subsidie.

S. Ja, daar gaat nog meer geld naartoe dan naar de huursubsidie. Ik zie een kapot systeem. In Nederland hebben we ontzettend veel woningen die ooit gebouwd zijn als betaalbaar maar nu veel te duur zijn geworden. In de jaren vijftig en zestig konden gewone rijtjeswoningen op een modaal salaris gekocht worden. Dat is nu ondenkbaar. We mogen dus best bevragen of die prijsstijgingen, die niets meer te maken hebben met inflatie, of die nog wel gezond zijn en wat we kunnen doen om ze te verminderen.

Een mogelijkheid is om tussen markt en overheid ruimte te maken voor andere vormen, zoals coöperaties. Punt is wel dat die nu vrij veel energie en tijd vragen van hun deelnemers en daarmee best exclusief zijn. Professionele sturing is daarin nodig. Een andere optie is de Community Land Trust, een vorm die bijvoorbeeld in Brussel succesvol is. De grond komt dan in een grote trust waar verschillende partijen aan deelnemen zoals overheid maar ook bepaalde sociale instellingen. Mensen kunnen dan een woning huren of kopen maar wel met de afspraak dat die niet met winst verkocht mag worden. Daarmee haal je de woningen uit de markt en uit de sfeer van speculatie en maak je het wonen blijvend betaalbaar.

P. En tegelijkertijd moeten we vaart maken. Dat we voor de komende 10 jaar 1 miljoen nieuwe woningen nodig hebben is waarschijnlijk een onderschatting.

S. Met Platform Woonopgave zeggen we: kijk eerst naar bestaande voorraad en probeer daar je woningen te vinden, bijvoorbeeld door te splitsen. En als je nieuwe woningen bouwt zorg dan dat je ook andere opgaves meeneemt zoals de energietransitie, de mobiliteitstransitie en leefbaarheid. We moeten onze aandacht richten op de vraag waar we dat nieuwe wonen het beste kunnen inzetten om transities te versnellen.

P. Maar binnenstedelijk kunnen we de woonproblematiek onvoldoende snel oplossen. Het gaat langzamer, is duurder en een groot deel van de mensen wil er niet wonen.

S. We zijn natuurlijk opgevoed met de rijtjeswoning of zelfs de vrijstaande woning als woonideaal. Maar binnenstedelijk wonen kun je ook op hele veel verschillende manieren vormgeven. Daarvoor moeten we architecten ruimte bieden om goede ontwerpen te kunnen maken. Je ziet nu in de middenhuur en de sociale huur veel aanbod van woningen van 50 tot 60 m2. Dat is best een prima maat maar het probleem is dat bijna alle plattegronden net dieper zijn dan dat ze breed zijn en enkelzijdig daglicht hebben. Daardoor is er niet genoeg gevel voor een tweede slaapkamer. Stel nu dat je zo’n woning iets breder maakt met hetzelfde aantal vierkante meters, dan kost dat 2000 euro extra per woning op de bouwkosten. Je kunt er dan nog net een kleine slaapkamer bij maken zodat iedereen met een kind er ook nog kan wonen.

P. Helemaal mee eens, daar gaat het mis. Dat zouden we via bouwreguleringen en afspraken niet moeten toestaan.

C. Wat voor rol hebben de corporaties te spelen?

P. Met de corporaties hebben we nog steeds een heel mooi systeem vind ik. Het revolving fund zorgt ervoor dat opbrengsten van oude woningen kapitaal opleveren voor nieuwbouw en via het Waarborgfonds kunnen corporaties vrij goedkoop aan geld komen. Er komen nog steeds mensen uit de hele wereld in Nederland op bezoek om te kijken hoe wij het hier doen met de corporaties.

S. Ik ben ook een groot fan van corporaties. Ze hebben een verbondenheid met de stad en de regio en daar hoort ook een waardevol commitment bij. Ik zou het interessant vinden als ze meer voorop gaan lopen in de aanpak van de wooncrisis en de koppeling van transities.

P. Daar liggen veel kansen. Zelf ben ik betrokken bij een initiatief Netwerk Vitaliteit. We zijn er stellig van overtuigd dat als je mensen naar elkaar laat omkijken dat ze dan minder eenzaam zijn en dus gezonder. We doen daar in Delft en Groningen onderzoek naar en vanuit mijn betrokkenheid met de Knarrenhofjes ken ik de praktijk ook. Wat er te winnen valt willen we ook in cijfers laten zien, bijvoorbeeld aan verzekeraars.

S. Er zijn inmiddels al best wat cijfers hierover en vergeet niet dat in reguliere ontwikkelingen ook niet alles wordt berekend. Je zou bijvoorbeeld naast een Gebiedsontwikkelingsindex (GEX) zoals we die nu kennen ook een sociale investeringsindex kunnen hanteren. Daarmee breng je dan vooraf in kaart waar de kansen liggen, bijvoorbeeld op het gebied van gezondheid. Nu de zorg steeds duurder wordt en lastiger te organiseren, is het logisch om te kijken naar manieren waarop mensen samen kunnen wonen zodat ze elkaar kunnen helpen en op elkaar kunnen letten. Toch is het in Nederland nog altijd heel lastig om samen te wonen als je geen liefdesrelatie hebt. Zo kunnen ouderen geen huis delen omdat ze dan geen huurtoeslag meer krijgen of worden gekort op hun AOW. Thales een Nijmeegse corporatie heeft woningdelen nu wel mogelijk gemaakt, maar dat kan alleen voor werkenden en ook daar vervalt de huurtoeslag. Als je wilt kopen kun je inmiddels wel kiezen voor een vriendenhypotheek en de Rabobank komt als coöperatieve bank binnenkort met een hypotheek voor coöperaties.

"Voor 2000 euro extra bouwkosten, kan er een extra slaapkamer in."

C. Het draait dus om innovatie

S: En wel op drie terreinen: financieën, beleid en onwerp. Ik geloof dat de ontwerpsector nog veel meer kan bijdragen. Ik zou tegen architectenbureaus willen zeggen: stel vragen, ga onderzoek doen. De wooncrisis is een verantwoordelijkheid en kans voor ontwerpers.

P: Ik zie al veel interessante nieuwe woonproducten. Een voorbeeld is Babel, een ontwerp met gestapelde eengezinswoningen in Rotterdam. Tilburg heeft een aantal interessante woonvormen voor ouderen en ook de Tilburgse architectuurprijs had een mooie winnaar met een binnenstedelijke invulling.

S: Tilburg biedt ook ruimte voor interessante nieuwe ontwikkelvormen zoals coöperaties en Community Land Trusts. Daar ben ik een groot voorstander van want zomaar klakkeloos de productie opvoeren, dat is niet de oplossing.